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Ein kurzer Überblick

Kürzere Laufzeiten senken die Kosten
Entscheiden Sie sich für eine kurze Laufzeit! Je länger die Laufzeit nämlich ist, desto teurer wird Ihr Kredit. Denken Sie aber an den Umstand, dass kürzere Laufzeiten auch höhere Monatsraten bedeuten.

Beobachten Sie die Zinsentwicklung
Sie sollten die Entwicklungen am Markt beobachten; nur so können Sie sicher sein, einen günstigen Bauzins zu erhalten!

Nutzen Sie Ihr Eigenkapital
Investieren Sie genügend Eigenkapital, damit die Kreditsumme niedrig bleibt. Ratsam sind 20 bis 30 Prozent der Kreditsumme.

Der Traum zahlreicher Menschen? Ein eigenes Haus. Doch der Weg zu den eigenen vier Wänden ist nicht immer einfach. Vor allem stellt der Hausbau auch eine enorme finanzielle Belastung dar. Nur in den seltensten Fällen reicht das Eigenkapital, sodass am Ende immer ein Kredit notwendig wird, damit das Projekt auch realisiert werden kann.

 

Welche Finanzierungsmöglichkeiten stehen zur Verfügung?

Die Bau- oder Immobilienfinanzierung hilft bei der Verwirklichung des Traums der eigenen vier Wände. Beachten Sie, dass für diese Finanzierung Fremd- und auch Eigenkapital erforderlich sind. Das Fremdkapital wird durch einen Kreditgeber zur Verfügung gestellt. Im Regelfall werden Baukredite auch als Baufinanzierung bezeichnet. Wenn Sie sich mit dem Hausbau befassen oder eine Immobilie kaufen wollen, werden Sie feststellen, dass es unterschiedliche Finanzierungsformen gibt.

Annuitätendarlehen

 Das Annuitätendarlehen stellt eine klassische Immobilienfinanzierung dar. Sie bezahlen eine festgelegte Monatsrate, die sich aus Zins und Til gung zusammensetzt. Die monatliche Rate bleibt unverändert; Sie wissen bereits zu Beginn der Finanzierung, wie hoch Ihre letzte monatliche Rate sein wird. Die üblichen Laufzeiten liegen zwischen 5 und 15 Jahren. Des Weiteren gibt es einen Tilgungssatz, den Sie selbst beeinflussen können.

Tipp: Das Annuitätendarlehen eignet sich für alle Personen, die sich den Traum einer Immobilien für den Eigengebrauch verwirklichen und dabei kein hohes Zinsrisiko eingehen möchten.

Tilgungsdarlehen

Auch hier sind Zinsen fällig. Jedoch werden die Zins- und Tilgungsraten getrennt voneinander bezahlt. Die Tilgungsrate bleibt über den gesamten Zeitraum unverändert. Die Zinsrate reduziert sich hingegen mit der Zeit, da auch die Restschuld weniger wird. Das heißt, dass zu Beginn höhere finanzielle Belastungen gegeben sind, wobei die Gesamtbelastung am Ende deutlich geringer – als etwa bei einem Annuitätendarlehen – ausfällt.


Tipp: Das Tilgungsdarlehen eignet sich Personen, die mit einem frühzeitigen Rentenantritt spekulieren; dies vor allem, da die finanzielle Belastung – Monat für Monat – weniger wird. Jedoch sollte das Tilgungsdarlehen nur von Kreditnehmern genutzt werden, die auch wissen, dass sie in der Zukunft ein konstantes Einkommen beziehen werden.

Versicherungsdarlehen

Beim Versicherungsdarlehen handelt es sich um ein vorfinanziertes Darlehen. Der Kreditnehmer zahlt in eine sogenannte Kapitallebensversicherung ein, wobei die Laufzeit zu Beginn vereinbart wird. Die Monatsraten enthalten nur die Zinsen; das Darlehen wird erst nach dem Ablauf der Laufzeit getilgt. Damit der Kredit getilgt werden kann, muss die Versicherung aufgelöst werden.


Tipp: Das Versicherungsdarlehen lohnt sich nur, wenn der Kreditnehmer die Immobilie vermietet oder verpachtet und somit Steuervorteile geltend machen kann. Zu beachten ist, dass die Vertragslaufzeit (bei Miete oder Pacht) aber mindestens 12 Monate betragen muss.

endfällige Darlehen

Das endfällige Darlehen, auch als tilgungsfreies Darlehen bekannt, ist ein Kredit, bei welchem der Kreditnehmer nur die vereinbarten Kreditzinsen bezahlt. Die Tilgung der Finanzierung erfolgt – im Rahmen einer Einmal-Zahlung – am Ende der Laufzeit. Üblicherweise wird das endfällige Darlehen mit einer Kapitallebensversicherung kombiniert, sodass das erwirtschaftete Kapital zur Tilgung des Kredits verwendet werden kann.


Tipp: Das Darlehen eignet sich ausschließlich für Kreditnehmer, die die Immobilie vermieten oder verpachten, sodass steuerliche Vorteile genutzt werden können.

variable Darlehen

Das variable Darlehen zeichnet sich vorwiegend durch die sehr niedrigen Zinssätze aus; die Zinsfestschreibung beträgt maximal sechs Monate. Danach orientieren sich die Zinsen am aktuellen Markt. Zu diesem Zeitpunkt kann der Kreditnehmer die Finanzierung aber zur Gänze oder zum Teil tilgen – der Kreditnehmer muss keine Vorfälligkeitsentschädigung entrichten. Des Weiteren kann sich der Kreditnehmer aber auch für eine langfristige Zinsbindung entscheiden.


Tipp: Der Kredit ist für all jene Kreditnehmer empfehlenswert, die eine hervorragende Bonität haben und ihr Einkommen durch etwaige Sondereinnahmen steigern können. Normale Kreditnehmer, die eine gewöhnliche Bonität haben und über ein fixes Einkommen verfügen, sollten von dieser Variante Abstand nehmen, da es sich um ein risikoreiches Darlehen handelt. Das variable Darlehen kann auch mit dem Annuitätendarlehen kombiniert werden (Kombidarlehen).

Volltilgerdarlehen

Der Kreditnehmer bezahlt eine monatliche Rate, die sich aus einem Tilgungs- und Zinsanteil zusammensetzt. Bei dieser Finanzierung entscheidet der Kreditnehmer aber selbst, ab welchem Zeitpunkt er schuldenfrei sein möchte. Anhand des Zeitraums werden in weiterer Folge die Raten festgelegt. Ein Vorteil des Volltilgerdarlehens? Die Zinsen bleiben – über die gesamte Kreditlaufzeit – gleich. Nach der Laufzeit ist der Kredit auch zur Gänze abbezahlt.

Tipp: Geeignet für Immobilienkäufer und Bauherren, die eine absolute Zinssicherheit wollen.Des Weiteren können Baufinanzierungen auch mit staatlichen Fördermitteln kombiniert werden. Zu den bekanntesten Förderkrediten gehört das KfW-Darlehen.

 

 

Was sollte Ich auf der Suche nach einer günstigen Baufinanzierung beachten?

Bevor Sie sich für ein Darlehen entscheiden, sollten Sie im Vorfeld ein paar Tipps und Tricks berücksichtigen, damit Sie sicher sein können, das beste Angebot unterfertigt zu haben.

Die Laufzeit

Entscheiden Sie sich für die passende Laufzeit. Schlussendlich hat die Laufzeit einen enormen Einfluss auf die Höhe der Zinsen. Entscheiden Sie sich für eine lange Laufzeit, haben Sie die Möglichkeit einer langen Zinsbindung. So können Sie sich vor Zinserhöhungen schützen.Je länger die Laufzeit Ihres Kredits ist, desto teurer wird er aber am Ende. Die Zinsbindung wird nämlich nicht kostenlos zur Verfügung gestellt; immer wieder müssen Kreditnehmer, wenn Sie sich für eine lange Zinsbindung entscheiden, hohe Aufschläge bezahlen.

Die kürzere Laufzeit lässt – so der Umkehrschluss – den Kredit günstiger werden. Jedoch müssen Sie sich bewusst sein, dass am Ende der Laufzeit eine Anschlussfinanzierung notwendig wird, die mitunter schlechtere Konditionen (höherer Zinssatz) aufweist. Entscheiden Sie sich daher nur dann für eine sehr kurze Zinsbindung, wenn Sie auch in der Lage sind, das Darlehen am Ende komplett zu tilgen.

Die maximale Darlehenssumme

Bevor Sie sich für einen Kredit entscheiden, sollten Sie im Vorfeld genau durchrechnen, welche monatliche Rate Sie überhaupt – problemlos – bezahlen können. Gehen Sie dabei folgendermaßen vor:

  • 1.Analysieren Sie Ihre finanzielle Situation
  • 2.Die monatlichen Belastungen
  • 3.Die Rücklagen
Addieren Sie die monatlichen Einnahmen. Denken Sie bei den Einnahmen auch auf etwaige Wertpapiere oder Bausparguthaben – auch diese Summen sollten Sie berücksichtigen. Richten Sie den Blick auch in die Zukunft – gibt es mitunter Lebensversicherungen, die in den nächsten Jahren ausbezahlt werden oder mögliche Erbschaften, die einen positiven Einfluss auf Ihre Finanzen haben können?
Addieren Sie alle Ausgaben! Denken Sie aber nicht nur an die monatlichen Ausgaben (Miete, Mitgliedsbeiträge, Lebensmittel), sondern berücksichtigen Sie auch jährliche Zahlungen (Versicherungsprämien).

Subtrahieren Sie die Ausgaben von den Einnahmen – am Ende bleibt ein Überschuss, den Sie für die monatlichen Raten verwenden können. Dabei sollten Sie aber nicht den gesamten Überschuss kalkulieren, sondern auch Rücklagen für Reparaturen, Urlaube und sonstige Ausgaben berücksichtigen. Kalkulieren Sie nicht zu knapp!

Am Ende bleibt die monatliche Summe, die tatsächlich für die monatlichen Raten verwendet werden kann. Anhand der Summe können Sie nun die Höhe der Kreditsumme berechnen.

Das Eigenkapital

Zudem sollten Sie sich auch überlegen, wie viel Eigenkapital Sie investieren möchten. Finanzexperten empfehlen 20 Prozent bis 30 Prozent der Gesamtkosten. Jedoch gibt es auch Finanzierungsmöglichkeiten, die kein Eigenkapital erfordern. So können Sie sich auch für einen Kredit entscheiden, obwohl Sie kein eigenes Vermögen haben. Denken Sie aber an den Umstand, dass die Banken bessere Zinsen anbieten, wenn Sie ein Eigenkapital vorweisen können. Die Zinsen werden aber nicht nur vom Eigenkapital beeinflusst; folgende Faktoren beeinflussen die Baugeldzinsen:

  • Das Vorhaben: Möchten Sie eine Immobilie bauen, kaufen oder benötigen Sie nur eine Anschlussfinanzierung?

  • Der Objektwert: Welchen Wert hat die Immobilie?

  • Die Lage: Ein Haus, das sich in einer Großstadt befindet, ist im Regelfall teurer als eine Immobilie auf dem Land

  • Die Nettodarlehenssumme: Der tatsächliche Betrag kann die Zinsen drücken oder auch erhöhen

  • Die Bonität: Sie haben eine gute Bonität? Dann freuen Sie sich auf bessere Konditionen und niedrigere Zinsen

  • Die Fixierung der Bauzinsen: Eine langfristige Zinsbindung ist zwar von Vorteil, muss aber auch zusätzlich bezahlt werden

  • Die Geldmarkt-Entwicklung: Beobachten Sie den Markt – nur so können Sie günstige Zinsen erhalten!

Die aktuellen Bauzinsen

In den letzten Jahren gab es Zinsen für Baukredite. Natürlich sind nicht nur nationale und auch internationale Geldmarktentwicklungen von Bedeutung, sondern auch die individuellen Rahmenbedingungen des einzelnen Kreditantragstellers. Es waren die niedrigen Zinsen, die dazu führten, dass immer mehr Menschen einen Kredit aufgenommen haben, um sich den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen. Natürlich sind es die konkreten Umstände, die in weiterer Folge dazu führen, wie hoch oder niedrig die Zinsen tatsächlich ausfallen. Pauschale Zahlen können nicht genannt werden.

Aus diesem Grund sollten Sie im Vorfeld die unterschiedlichen Angebote vergleichen. Vergessen Sie dabei nicht auf sogenannte Direktbanken: Direktbanken, also Einrichtungen, die auf ein Filialnetz verzichten, geben die Einsparungen an ihre Kunden weiter, sodass hier oftmals bessere Konditionen gewährt werden können. Jedoch sind auch andere Faktoren von Bedeutung, sodass ein Vergleich der Zinsen unerlässlich ist.

Wer noch nicht weiß, wann er endgültig mit dem Bauvorhaben beginnen möchte oder noch keine Immobilie gefunden hat, die er unbedingt kaufen möchte, kann den Markt beobachten und im günstigsten Moment zuschlagen. Folgende Faktoren sollten Sie für die Prognose der Bauzinsen berücksichtigen:

  • Die wirtschaftliche Lage: Ist die wirtschaftliche Lage schlecht, sind risikoarme Immobilienkredite eine Sicherheit für die Bank, da sie günstig erhältlich sind

  • Staatsanleihen: Staatsanleihen sind die einzige Anlageform, die für die Banken noch sicherer als Immobilienkredite sind – werden die Anleihen teurer, werden sie auch attraktiver, sodass es zu einem Zinsanstieg kommt

  • Nachfrage: Entscheiden sich, aufgrund der niedrigen Zinsen, immer mehr Bauherren für einen Immobilienkredit, kann es – wenn es zu einer Sättigung kommt – ebenfalls zu einem Anstieg des Zinssatzes kommen

  • Die Europäische Zentralbank (EZB): Ein niedriger Leitzins sorgt für günstige Kredite. Werden hingegen Staatsanleihen von Krisenländern gekauft, werden diese attraktiver, sodass es zu einem Anstieg des Zinssatzes kommt

Was Sie über die Baufinanzierung wissen sollten

Im Regelfall werden mit der Baufinanzierung die Kosten für den Bau oder den Kauf einer Immobilie abgedeckt. Kaufnebenkosten, dazu gehören etwa die Gebühren des Notars, die Spesen für die Eintragung in das Grundbuch oder auch die Maklerprovision, werden von vielen Kreditnehmern mit dem Ersparten, also dem Eigenkapital, bezahlt. Hat der Kreditnehmer kein eigenes Vermögen, können die Nebenkosten aber durch eine aufgestockte Kreditsumme beglichen werden.

Immobilienkredite sind zweckgebunden, sodass das Geld nur für Maßnahmen verwendet werden darf, die mit der Immobilie zu tun haben. Hier spricht die Bank von “wohnwirtschaftlichen Zwecken”. Dabei kann es sich um die Renovierung oder den Kauf einer Immobilie handeln, wobei auch die Anschaffung einer Einbauküche unter “wohnwirtschaftliche Zwecke” fällt.

Die Baufinanzierung kann allen Personen empfohlen werden, die nicht mehr die Rolle des Vermieters einnehmen möchten, sondern viel lieber zum Eigentümer mutieren wollen. Fakt ist: Ein Eigenheim ist, auf lange Sicht gesehen, natürlich günstiger als eine gewöhnliche Mietwohnung; es ist jedoch wichtig, dass Sie – und auch Ihr Partner – ein konstantes Einkommen beziehen. Nur so können Sie die Kreditraten auch in den kommenden Jahren problemlos bezahlen.

Es gibt heutzutage kaum ein Geldinstitut, das keinen Bau- oder Immobilienkredit anbietet. Ob Sparkassen, Geschäftsbanken oder Hausbanken – selbst Direktbanken bieten immer wieder Baufinanzierungen an.

 

So kommen Sie zu Ihrer Baufinanzierung

Es gibt zahlreiche Kreditangebote – damit Sie auch das beste Angebot finden, sollten Sie im Vorfeld einen Baufinanzierungs-Vergleich durchführen. Mithilfe des Online-Rechners können Sie sich einen Überblick verschaffen, welche Kreditangebote von den Banken zur Verfügung gestellt werden.

  • Tragen Sie den Kaufpreis und auch den möglichen Standort ihres Wunschobjektes in die vorgesehenen Felder des Vergleichsrechners ein und wählen Sie die Art Ihres Vorhabens

  • Klicken Sie danach auf “Zinsen berechnen”

  • Sie erhalten in weiterer Folge eine Übersicht – hier erhalten Sie die Information, welche Kreditangebote derzeit zur Verfügung stehen

  • Damit das Angebot individuell angepasst werden kann, verfeinern Sie in weiterer Folge die Angaben – nutzen Sie die Regler, damit Sie den Kaufpreis, die Kaufnebenkosten und auch das Eigenkapital hinzufügen können; Sie können auch die Tilgungsrate und auch die Zinsbindungsfrist festlegen

  • Vergleichen Sie die unterschiedlichen Angebote und achten Sie auf Kundenbewertungen

  • Haben Sie schlussendlich das passende Angebot gefunden, können Sie auf “Weiter” klicken – Sie gelangen nun auf das Kontaktformular

  • Geben Sie den aktuellen Stand des Immobilienkaufs an, fügen Sie Ihre Kontaktdaten hinzu und hinterlassen Sie – sofern gewünscht – eine persönliche Nachricht

  • Kontaktieren Sie den Anbieter

 

 

Das angepasste Finanzierungsangebot

Der Anbieter hat Ihre Nachricht erhalten und wird in weiterer Folge ein individuelles Finanzierungsangebot erstellen. Berücksichtigen Sie die Laufzeit, die Monatsrate und auch den Zinssatz. Entsprechen die Vorgaben Ihren Wünschen oder gibt es mitunter noch Faktoren, die geändert werden müssen? Sind Sie mit dem übermittelten Angebot zufrieden, müssen Sie folgende Unterlagen einreichen:

  • Arbeitsvertrag
  • Einkommensnachweise der letzten drei Monate
  • Nachweis über Ihr Eigenkapital
  • Angaben zur Immobilie (Größe, Lage, Wert, …)
  • Unterfertigter Immobilienvertrag
  • Detaillierte Aufstellung der Kosten

Zudem müssen Sie auch angeben, ob Sie bereits Kreditnehmer sind; das ist für den Kreditgeber besonders wichtig, da er in weiterer Folge auch Ihre Liquidität einschätzen muss. Die Bonitätsprüfung beinhaltet auch eine SCHUFA-Abfrage. Da das Prüfverfahren mehrere Tage dauern kann, sollten Sie ein Zeitfenster von rund vier Wochen einplanen. Im Regelfall wird der Antrag bereits nach einer Woche abgewickelt.

Bekannte Banken, die mit vielen Anfragen zu tun haben, können jedoch mitunter länger beschäftigt sein, sodass die Entscheidung, ob Ihrem Antrag stattgegeben wird oder nicht, zwei bis drei Wochen dauern kann. Die Auszahlung, nachdem die Bank ihre Zustimmung erteilt hat, dauert zwei bis drei Werktage.

Natürlich kann die Bank den Antrag ablehnen. Auch dann, wenn alle Unterlagen rechtzeitig übermittelt wurden, heißt das noch lange nicht, dass dem Kreditantrag stattgegeben werden muss. Die Gründe, warum Ihr Kreditantrag abgelehnt werden kann, sind vielfältig: So können eine fehlende Bonität oder auch fehlende Sicherheiten die Gründe sein, warum dem Kreditantrag nicht zugestimmt werden kann.

Wird der Antrag von Seiten der Bank abgelehnt, sollten Sie natürlich nach dem Grund fragen. Mitunter können Sie etwaige Probleme aus der Welt schaffen oder versuchen, wenn Sie eine andere Bank kontaktieren, die Ablehnungsgründe im Vorfeld zu beseitigen.

Berücksichtigen Sie, dass folgende Ablehnungsgründe zum Problem werden können: Sie befinden sich noch in der Probezeit, Sie haben ein geringes Einkommen, Sie haben einen befristeten Arbeitsvertrag oder sind noch keine drei Jahre selbstständig tätig. Ein weiterer Grund, der es Ihnen fast unmöglich machen wird, einen Kredit zu bekommen, ist der negative Schufa-Eintrag.

Sie werden natürlich, wenn Sie einen oder mehrere Gründe erfüllen, die dazu führen, dass die Kreditanträge abgelehnt werden, eine Alternative benötigen. Hier rückt der Privatkredit in den Vordergrund. Privatkredite können von Freunden oder Familienmitgliedern zur Verfügung gestellt werden. Im Internet finden sich auch zahlreiche Online-Plattformen, die Kredite von Privatpersonen vermitteln. Zudem können Sie auch einen Auslandskredit, etwa aus der Schweiz, aufnehmen. Der “Schweizer Kredit” wird auch als schufafreier Kredit bezeichnet; ausländische Banken verzichten in der Regel auf eine Schufa-Abfrage.

 

Die Umschuldung der Baufinanzierung

Im Regelfall können Baufinanzierungen erst später umgeschuldet werden. Der Hintergrund? Die Vorfälligkeitsentschädigung. Eine (kostenfreie) Umschuldung kann erst nach dem Ende der Zinsbindung vorgenommen werden.

Haben Sie einen neuen Kreditgeber gefunden, muss die Grundschuld übertragen werden. Hier fallen Gebühren an: 0,3 Prozent der noch offenen Kreditsumme. In vielen Fällen werden die Gebühren aber von der neuen Bank – also dem neuen Kreditgeber – übernommen.

Der Zeitaufwand ist gering: Führen Sie abermals einen Vergleich durch, finden Sie das passende Angebot und kontaktieren Sie den potentiellen Kreditgeber. Übersenden Sie die Unterlagen und warten Sie, ob der neue Anbieter Ihrem Vorhaben zustimmt oder nicht. Stimmt der Kreditgeber dem Antrag zu, unterfertigen Sie den Vertrag – fertig. Ihre Arbeit ist somit getan – die restliche Arbeit wird von der Bank übernommen.

Tipp: Warten Sie die Zinsbindungsfrist ab! Normalerweise stimmt die Bank der Umschuldung nicht zu, wenn noch eine Zinsbindungsfrist besteht. Es gibt aber Institute, die dem Vorhaben – noch innerhalb der Zinsbindungsfrist – zustimmen, jedoch in weiterer Folge eine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung stellen.

Die Vorfälligkeitsentschädigung und die Wechselgebühren stellen zwei Kostenfaktoren dar, die keinesfalls unterschätzt werden dürfen. Am Ende sind die Kosten, die für die Umschuldung entstehen, teurer als das tatsächliche Zinsersparnis, sodass Sie besser auf den Ablauf der Zinsbindungsfrist warten sollten.

 

Kann eine Baufinanzierung auch ohne Eigenkapital aufgenommen werden?

Normalerweise setzt sich die Immobilienfinanzierung aus Fremd- und Eigenkapital zusammen. Verfügen Sie aber über kein Eigenkapital oder möchten Ihr Vermögen nicht investieren, können Sie auch eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital aufnehmen.

Vorteile

  • Sie können die Niedrigzinsphasen ausnutzen
  • Sie sind- aufgrund der höheren Mindesttilgungsraten – früher schuldenfrei
  • Ihr Eigenkapital bleibt bestehen, sodass Sie noch über einen finanziellen Polster verfügen
  • Ermöglicht den Hauskauf oder Bau schon in jungen Jahren

Nachteile

  • Höherer Zinssatz
  • Finanzierungen ohne Eigenkapital, also Vollfinanzierungen, haben eine höhere Gesamtbelastung
  • Ändert sich Ihre finanzielle Situationen, kann es zu finanziellen Engpässen kommen

 

Entscheiden Sie sich für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital, gehen Sie ein automatisch höheres Risiko ein, wobei Besserverdiener, wenn Sie sich für eine Vollfinanzierung entscheiden, von der Niedrigzinsphase profitieren. Fakt ist: Am Ende müssen Sie die Vor- und Nachteile abwägen und für sich selbst entscheiden, ob Sie lieber Ihr Eigenkapital investieren oder sich doch für eine Vollfinanzierung entscheiden.

Achtung: Beamte und Selbstständige sind Sonderfälle!
Selbstständige und Freiberufler haben es schwerer als Angestellte. Schlussendlich fehlen die regelmäßigen Einnahmen. Der Kreditgeber hat bei der Berechnung des Ausfallsrisikos Schwierigkeiten, sodass er oftmals den Kreditantrag ablehnt, wenn der Antragsteller kein regelmäßiges Einkommen nachweisen kann.

Das bedeutet aber nicht, dass Selbstständige keine Baufinanzierung erhalten. Sie müssen eine Gewinn- und Verlustrechnung (der letzten drei Jahre) vorlegen. Kann der Selbstständige die Bank überzeugen, dass er genügend Geld lukriert, stimmt die Bank dem Antrag zu. Rückläufige Einnahmen oder schwankende Einkünfte sind hingegen problematisch – im Regelfall lehnt die Bank den Antrag ab.

Bei Beamten ist das genaue Gegenteil der Fall – hier werden Baufinanzierungen mit ausgesprochen guten Konditionen angeboten. Der Beamte bezieht ein sicheres Einkommen, sodass er nur ein geringes Ausfallsrisiko darstellt. Das bedeutet aber nicht, dass der Beamte das erstbeste Angebot unterfertigen sollte; auch hier gibt es eklatante Unterschiede, sodass auch der Beamte einen Kreditvergleich durchführen muss.


 

Fragen und Antworten


Wie viel Eigenkapital benötigen Sie?

Wie viel Eigenkapital benötigen Sie?

Das Eigenkapital stellt definitiv den wichtigsten Faktor einer Baufinanzierung dar. Je mehr Eigenkapital zur Verfügung steht, desto weniger Fremdkapital benötigen Sie. Haben Sie ein geringes Vermögen, geht die Bank von einem höheren Ausfallsrisiko aus. Aus diesem Grund werden Zinsaufschläge verlangt – die Bank lässt sich somit das erhöhte Risiko bezahlen. Die Höhe der Kreditzinsen wird durch den Immobilienwert, die Laufzeit, die Tilgungshöhe und auch vom Eigenkapital beeinflusst.

Finanzexperten empfehlen ein Eigenkapital in der Höhe von 20 Prozent bis 30 Prozent des Bau- bzw. Kaufpreises. Jedoch sollten Sie großzügig planen und auch Rücklagen anlegen; überraschende Kosten, die in den nächsten Monaten und Jahren nie ausgeschlossen werden können, sollten mit der finanziellen Reserve gemeistert werden. Investieren Sie Ihr gesamtes Vermögen, können unvorhergesehene Kosten zum finanziellen Problem werden.


Kann das Eigenkapital auch durch die Eigenleistung ersetzt werden?

Kann das Eigenkapital auch durch die Eigenleistung ersetzt werden?

Experten sprechen immer wieder vom “grünen Daumen”, der zu den “unvergüteten Eigenleistungen” zählt, wenn Sie sich für einen Neubau entscheiden. Legen Sie selbst Hand an, können Sie sehr wohl Geld sparen. In vielen Fällen können Sie so auch bei der Finanzierungssumme sparen. Boden verlegen, Wände streichen – der versierte Handwerker wird kein Problem mit diesen Aufgaben haben.

Dennoch bedeutet das nicht, dass die Bank automatisch bessere Konditionen anbietet, wenn Sie selbst zum Handwerker mutieren. Sie können zwar die Gesamtkosten reduzieren, profitieren aber nur selten von besseren Konditionen.

Natürlich besteht auch die Gefahr, dass Sie sich falsch einschätzen und am Ende mit den Aufgaben überfordert sind. Zudem unterschätzen viele Bauherren die Kosten für das anfallende Baumaterial. Ein weiterer Nachteil – es gibt keine Garantie für die erbrachten Arbeiten. Berücksichtigen Sie daher die Faustregel, dass Sie nie mehr als 10 Prozent der anfallenden Bausumme als Eigenleistung verplanen sollten.


Ist nur der Zinssatz von Bedeutung?

Ist nur der Zinssatz von Bedeutung?

Der Zinssatz mag zwar eine hohe Aussagekraft über die Konditionen der Finanzierung haben, ist aber nicht der einzige Punkt, der berücksichtigt werden muss. Der Zinssatz ist, verglichen mit den Kosten einer Mietwohnung, nur die “Kaltmiete”. Der Effektivzinssatz, der die Zinsbindungsfrist, die Höhe der Tilgung, die Vermittlungs- und auch Bearbeitungsgebühren enthält, ist zwar aussagekräftig, beinhaltet aber keine Kontoführungsgebühren, keine Bereitstellungszinsen, keine Schätzkosten und auch keine Teilauszahlungszuschläge. Jene Kosten können – je nach Anbieter – variieren, sodass das Angebot, das zu Beginn scheinbar günstig gewirkt hat, am Ende tatsächlich teuer ist.

Am Ende gibt die Höhe der Restschuld eine tatsächliche Auskunft darüber, wie günstig die Finanzierung wirklich ist. Nur dann, wenn bei gleichen monatlichen Raten und gleicher Tilgung der Zinsbindung eine geringe Restschuld verbleibt, kann von einem guten (oder günstigen) Angebot gesprochen werden. Des Weiteren sind auch die Leistungen des Kreditgebers von Bedeutung: Sind Zwischentilgungen mit oder ohne Aufschlag möglich oder kann die Tilgung auch ausgesetzt werden? Jene Faktoren dürfen keinesfalls unterschätzt werden.


Macht die Ein-Prozent-Tilgung überhaupt noch Sinn?

Macht die Ein-Prozent-Tilgung überhaupt noch Sinn?

Fakt ist: Je niedriger die Tilgung, desto teurer wird die Finanzierung, da der Schuldenberg nur sehr langsam schrumpft. Zu Beginn der 1990er-Jahre, als die Bauzinsen noch extrem hoch waren, entschieden sich immer mehr Bauherren für die sogenannte Ein-Prozent-Tilgung. Warum dieses Modell, das ausschließlich bei hohen Zinsen von Vorteil ist, noch immer existiert, kann nicht erklärt werden. Wer sich für ein halbes Prozent mehr Tilgung entscheidet, kann die Laufzeit um einige Jahre verkürzen.

Wer sich für eine steigende Tilgung entscheidet, kann nicht nur die Laufzeit verkürzen, sondern hat zudem auch weniger Unkosten. Die Ein-Prozent-Tilgung war zwar zu Beginn der 1990er-Jahre ein beliebtes Modell, sollte heute aber nicht mehr zur Anwendung kommen.


Sind kurze Kreditlaufzeiten von Vorteil?

Sind kurze Kreditlaufzeiten von Vorteil?

Kurze Kreditlaufzeiten sind dann ratsam, wenn die Zinsen hoch sind, die baldige Senkung aber bevorsteht. Heute ist das Zinsniveau derart niedrig, dass Kreditnehmer gut beraten sind, wenn sie sich für eine längere Zinsbindungsfrist entscheiden. Derart günstige Zinsen werden nämlich – und hier sind sich alle Experten einig – so schnell nicht wieder angeboten werden.

Wenn Sie jetzt aber glauben, sich für Jahrzehnte an Ihre Bank binden zu müssen, liegen Sie falsch: Möchten Sie den Kredit vorzeitig tilgen oder kündigen, werden Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen müssen. Jedoch wird die Vorfälligkeitsentschädigung nur fällig, wenn der Kredit innerhalb von zehn Jahren getilgt werden soll. Ist die 10-Jahres-Frist abgelaufen, können Sie jeden Kredit – kostenfrei – tilgen.

Die Tilgungsfrist beläuft sich auf sechs Monate. Der Vorteil: Ihre Zinsbindung beträgt 15 Jahre – nach 10 Jahren können Sie den Kredit kostenfrei tilgen, wobei Sie fünf Jahre Zeit haben, die Zinsentwicklung zu verfolgen. Gegebenenfalls können Sie dann zuzuschlagen, wenn die Zinsen besonders niedrig sind.


Sollte die Kreditsumme aufgeteilt werden?

Die Kreditsumme kann natürlich in mehrere Teildarlehen mit unterschiedlichen Tilgungssätzen und verschiedenen Zinsfestschreibungen gesplittet werden. Dieses Vorhaben hat zwei Vorteile: Einerseits können Sie die langfristigen Belastungen noch besser auf Ihre finanzielle Situation abstimmen, andererseits ist dieses Vorhaben zu empfehlen, wenn Sie nach einigen Jahren Sonderzahlungen leisten.

Jedoch gib es auch einen Haken, den die Banken durchaus gerne verschweigen: Wenn Sie unterschiedliche Kreditlaufzeiten wählen, können Sie später kaum noch Ihre Bank wechseln. Sie vereinbaren einen kurzfristigen Kredit, der eine Laufzeit von fünf Jahren hat und entscheiden sich auch für eine Finanzierung, die eine Laufzeit von 15 Jahren hat: Das Darlehen, das die längere Laufzeit hat, wird im Grundbuch an die erste Stelle gesetzt – danach folgt das kürzere Darlehen.

Benötigen Sie – nachdem das kürzere Darlehen abgelaufen ist – eine Anschlussfinanzierung, werden die Kreditgeber den Kreditantrag ablehnen oder hohe Zinsaufschläge verrechnen, da Sie bereits einen Kredit und somit eine schlechtere Bonität haben.


Sollten Sie ausschließlich Ihre Hausbank kontaktieren?

Sollten Sie ausschließlich Ihre Hausbank kontaktieren?

Natürlich können Sie mit Ihrer Hausbank Kontakt aufnehmen, sollten aber auch Angebote von anderen Banken einholen. Der Vorteil der Hausbank: Die Bank kennt Sie bereits, weiß, dass Sie regelmäßige Einnahmen haben und weiß zudem auch, dass Sie Ihre Rechnungen rechtzeitig bezahlen. Eine andere Bank, bei der Sie noch nie Kunde waren, wird Sie – im wahrsten Sinne des Wortes – auf Herz und Nieren überprüfen. Vielleicht sind Sie unsicher, ob

Sie ihre Finanzen tatsächlich vor einer fremden Bank offenlegen wollen. Andererseits – Sie glauben nur, dass die Hausbank Ihr persönlicher Freund ist. Die Hausbank ist, auch wenn Sie schon jahrelang Kunde sind, nur ein Geschäftspartner, der Ihnen am Ende einen Kredit verkaufen will. Blenden Sie daher den emotionalen Teil aus und holen Sie auch Angebote von anderen Banken ein. Am Ende ist es wichtig, dass Sie sich für das Kreditangebot entscheiden, das die besten Konditionen hat. Wenn es Ihre Hausbank ist, haben Sie Glück gehabt.

Gewinnt eine andere Bank, sollten Sie das Angebot annehmen. Schlussendlich bedeutet das nicht, dass Sie Ihr Gehaltskonto oder Sparbuch, das von Ihrer Hausbank betreut wird, kündigen müssen. Sie können weiterhin Kunde bei der Hausbank bleiben, den Kredit aber von einem anderen Institut beziehen.


Ab wann sinkt die Belastung?

Ab wann sinkt die Belastung?

In der Regel wird die Immobilie über ein sogenanntes Annuitätendarlehen finanziert. Die monatlichen Raten bleiben, im Gegensatz zu einem Tilgungsdarlehen, unverändert. Was Sie hier an Zinsen (durch den immer kleiner werdenden Schuldenberg) einsparen, wird durch die höhere Tilgung wieder ausgeglichen. Entscheiden Sie sich für ein Annuitätendarlehen, sind Sie früher schuldenfrei.

Bedenken Sie, dass Sie nach einigen Jahren einen nicht zu unterschätzenden Teil Ihrer Gesamtschuld abbezahlt haben. Wäre also ein späteres Anschlussdarlehen günstiger, da kleinere Raten zu bezahlen sind? Nein. Sie bekommen heute derart günstige Zinsen, sodass Sie – wenn Sie in 10 oder 15 Jahren eine Anschlussfinanzierung benötigen – definitiv einen höheren Zinssatz erhalten werden. Die geringere Schuld bedeutet also nicht, dass der Kredit tatsächlich günstiger wird.

Hier könnte das Forward-Darlehen das Problem lösen: Endet Ihre Zinsbindung innerhalb der nächsten 60 Monate, können Sie sich das aktuelle Zinsniveau sichern. Sie schließen heute das Forward-Darlehen ab, wobei die Auszahlung erst zu einem vereinbarten Zeitpunkt – innerhalb der nächsten 60 Monate – erfolgt. Auch wenn die “Wartezeit” bezahlt werden muss, ist der Zinsaufschlag derart gering, dass Sie definitiv profitieren werden.


Werden staatliche Förderungen angeboten?

Werden staatliche Förderungen angeboten?

Viele Förderungen gibt es nicht. So hat der Staat die Eigenheimzulage gestrichen; auch der Bau (oder Kauf) einer Immobilie kann nicht mehr steuerlich geltend gemacht werden. Es gibt aber noch immer staatlich geförderte Kredite.

Hier rückt die KfW-Bank in den Vordergrund. Das Institut unterstützt mittelständische Betriebe, Studenten und auch Bauherren. Der Vorteil? Die KfW-Bank ist für ihre zinsgünstigen Kredite bekannt. Belohnt werden vor allem Bauherren, die sich für ein umwelt- und energiebewusstes Haus entscheiden oder eine Immobilie erwerben, die danach derart saniert wird, dass sie einem KfW-Effizienzhaus entspricht.

Zu beachten ist, dass die KfW nie direkt vermittelt, sondern eine Hausbank zwischengeschaltet wird. Dieses Vorhaben hat Vor- und Nachteile: Es gibt Institute, die die Konditionen der Förderbank übernehmen, aber auch Banken, die mit Aufschlägen verdienen wollen. Auch hier ist es wichtig, dass Sie im Vorfeld einen Vergleich der unterschiedlichen Kreditangebote durchführen.


Worin unterscheiden sich Nominal- und Effektivzins bei Bau- und Hypothekenzinsen?

Worin unterscheiden sich Nominal- und Effektivzins bei Bau- und Hypothekenzinsen?

Ein Kredit verursacht Nebenkosten, die jedoch gerne verschwiegen werden. Dies deshalb, da der Kreditgeber immer nur vom Nominalzins berichtet. Aus diesem Grund sollten Sie unbedingt die Effektivzinsen vergleichen. Die Effektivzinsen geben Ihnen einen Einblick, welche effektiven Kosten auf Sie zukommen werden. Im Effektivzins sind alle Kreditkosten und auch Gebühren für die Zinsbindungsfrist und auch die Verrechnung von Tilgungs- und Zinsleistungen enthalten.

Beim Nominalzins handelt es sich nur um den Nennbetrag des Kredits. In der Theorie wäre es daher logisch, wenn der Effektivzins den monatlichen Belastungen entspricht. Das ist jedoch nicht der Fall. Der Effektivzins beinhaltet nämlich noch immer nicht alle Faktoren: So gibt es “versteckte” Nebenkosten, die nicht im Effektivzins enthalten sind – so etwa die Bereitstellungszinsen, die Kontoführungsgebühren oder etwaige Schätzkosten.


Für welche Zinsbindungsfrist sollten Sie sich entscheiden?

Für welche Zinsbindungsfrist sollten Sie sich entscheiden?

Hier gibt es keine pauschale Antwort. Eine lange Zinsbindungsfrist mag zwar teuer sein, ist aber durchaus sicher. Wer sich für einen langfristigen Kredit entschieden hat, schließt zudem auch die Möglich aus, irgendwann eine Umschuldung vornehmen zu können, sodass er keinen günstigeren Kreditvertrag erhält. Heute liegen die Bauzinsen bei rund 1,5 Prozent – das ist rekordverdächtig. Kein Wunder, dass viele Bauherren der Meinung sind, diesen Zinssatz so lange wie möglich halten zu wollen. Holen Sie im Vorfeld genügend Angebote ein und beachten Sie die Vor- und Nachteile; am Ende müssen Sie selbst die Entscheidung treffen, ob Sie lieber mit besseren Konditionen spekulieren oder doch die totale Zinssicherheit wollen.


Hypothek oder Grundschuld - was ist der Unterschied?

Hypothek oder Grundschuld – was ist der Unterschied?

Heutzutage wurden bereits zahlreiche Hypotheken von der sogenannten Grundschuld abgelöst. Hier sichert sich der Gläubiger ab – kann der Kreditnehmer die Raten nicht bezahlen, verkauft der Gläubiger den Grund. Da die Hypothek – verglichen mit der Grundschuld – einen höheren Arbeitsaufwand bedeutet und zudem kostenintensiver ist, entscheiden sich immer mehr Gläubiger für die Grundschuld, die in weiterer Folge im Grundbuch eingetragen wird.

Die Grundschuld kann auch dann bestehen, wenn keine konkreten Forderungen des Kreditgebers bestehen. So wird die Grundschuld nicht nur bei langfristigen Krediten genutzt, sondern auch bei kürzeren Darlehenslaufzeiten oder wechselnden Finanzierungen. Die Hypothek erlischt zudem erst dann, wenn Sie alle Forderungen bezahlt haben. Die Grundschuld entspricht zudem der Höhe des Kredits.


Die Immobilie wird verkauft - was passiert mit der Finanzierung?

Die Immobilie wird verkauft – was passiert mit der Finanzierung?

Ist der Kreditnehmer nicht mehr der Eigentümer der Immobilie, entsteht ein automatisches Sonderkündigungsrecht. Wird der Kredit erst nach zehn Jahren gekündigt, fallen keine Kosten an – wird die Finanzierung innerhalb der 10-Jahres-Frist gekündigt, wird eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Jedoch kann der neue Käufer die Baufinanzierung übernehmen. Die Bank stimmt dem Vorhaben aber nur zu, wenn der neue Käufer auch über eine gute Bonität verfügt.


Welche Vor- und Nachteile sind bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital zu berücksichtigen?

Welche Vor- und Nachteile sind bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital zu berücksichtigen?

Die Vollfinanzierung, also die Baufinanzierung ohne Eigenkapital, wird wie die klassische Baufinanzierung mit Eigenkapital abgeschlossen. Die Vorteile: Auch junge Menschen, die noch kein Vermögen angespart haben, können sich den Traum der eigenen vier Wände erfüllen; zudem profitieren Kreditnehmer von der aktuellen Niedrigzinsphase, sodass das angesparte Vermögen für unerwartete Kosten genutzt werden kann.

Zu beachten ist, dass es nur selten günstige Baufinanzierungen ohne Eigenkapital gibt. Schlussendlich geht die Bank ein erhöhtes Risiko ein, wenn sie einer Vollfinanzierung zustimmt. Im Regelfall sind die Mindesttilgungsraten höher, sodass eine höhere Gesamtbelastung zu tragen ist. Entscheiden Sie sich für eine Vollfinanzierung, sollten Sie auch hier im Vorfeld die unterschiedlichen Angebote vergleichen.


Welche Vor- und Nachteile sind bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital zu berücksichtigen?

Welche Anschaffungen können mit einer Baufinanzierung finanziert werden?

Über die Baufinanzierung kann alles angeschafft werden, sofern es den “wohnwirtschaftlichen Zwecken” dient. So kann eine Immobilie erbaut, gekauft oder auch modernisiert werden. Auch Einrichtungsgegenstände, wie etwa die Einbauküche, können im Rahmen einer Baufinanzierung angeschafft werden.


Bau-, Haus- oder Immobilienfinanzierung - gibt es Unterschiede?

Bau-, Haus- oder Immobilienfinanzierung – gibt es Unterschiede?

Ob Haus- oder Immobilienfinanzierung – im Regelfall gibt es keinen Unterschied. Mit einer Haus- oder Immobilienfinanzierung können Sie etwa private oder gewerbliche Immobilien finanzieren. Den einzigen Unterschied gibt es bei der Baufinanzierung – hier wird das Geld ausschließlich für das Bauvorhaben genutzt.


Sind Online-Kredite eine Alternative?

Sind Online-Kredite eine Alternative?

Sie werden bemerken, dass es unzählige Kreditangebote gibt. Das ist wohl auch der Grund, warum die Konditionen immer besser werden. Online-Kredite überzeugen, da die Finanzierungen von Direktbanken ohne Filialnetz angeboten werden, mit besonders guten Konditionen und niedrigen Zinsen.

Sie sollten, wenn Sie einen Vergleich der unterschiedlichen Baufinanzierungen durchführen, keinesfalls die Online-Kredite außer Acht lassen – hier können Sie definitiv von den günstigen Konditionen profitieren.

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